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个人房贷 阳光下的隐忧

http://www.si666.com 发布时间：2007-4-9 12:46:08 文章来源：中国房地产报

美国次优抵押贷款市场的危机因美国股市的剧烈震荡凸显出来。       据报道，2006年第四季度美国的次优抵押贷款违约率达到4年新高。同时，因未能如期还款而被收回抵押房屋的美国人的比例则创下历史新高。另一个危险信号是，美国第二大次优抵押贷款机构新世纪金融即将宣告破产并已被纽交所（NYSE）停牌后，目前美国还有20多家提供次级贷款的企业濒临破产。       美国次优抵押贷款市场是专门针对信用不佳的人群进行房贷抵押的市场，次级贷款市场的危机引发世界对美国金融、房地产行业发展的担忧。13日美国三大股指出现大幅震荡,其中纽约股市大幅下跌242点，跌幅达1.97%，为4年来第二大单日跌幅。世界各大股市纷纷做出反应。日经指数、金融时报指数，包括中国A股都出现共振现象。       股市是宏观经济的晴雨表，美股甚至全世界的股市对美国次优抵押贷款市场的动向做出敏感反应，只能说明这样一个问题：随着美国经济，特别是房地产市场走入低谷，投资者对经济前景比较悲观。美联储自2004年6月以来的17次加息，已经使得联邦基准利率翻了两番多，这对房地产次优抵押贷款市场而言绝对不是个好消息。一场来自美国房产金融市场的风暴随时都会席卷全球。       美国的房贷市场发展比较早，也建立了相对健全的风险控制体系。相比之下，我国房贷市场可能存在的隐患更应该引起我们关注。       自1998年实行房改以来，截至2006年末，个人商业房贷余额已经达到2.27万亿元（参考2006年第四季度货币政策执行报告），占GDP比重超过11%。由于个人房贷业务相对于其他贷款业务具有收益稳、风险低的特点，因此成为各大银行激烈争夺的优质业务。2003～2005年是房地产行业高速发展的时期，房价和成交量迅速放大，银行几乎不设门槛，个人房贷规模迅速扩大。但在个人房贷发放规模迅速扩大的同时，房贷不良率上升势头也在加快，以上海为例，至2006年9月末，中资银行个人房贷不良率为0.86%，而2004年只有0.1%左右，两年间房贷不良率上升了7倍多。       另一方面，我国个人住房抵押贷款风险管控制度不健全，没有建立美国那样的分级贷款市场。这是由于我国长期以来个人征信系统缺位造成的。缺乏成熟可信的个人信用数据库，也就无从建立个人房贷分级市场。在这样情况下，风险往往被掩盖，当风险积累到一定程度就有可能集中爆发。       美国次优抵押贷款市场的危机恰恰是提醒了中国金融界，要时刻警惕房地产市场信贷风险，特别是个人住房贷款的风险积累问题。2007年3月17日，市场预期已久的加息果然来临。连同以前的数次提高存款准备金率，紧缩性的货币政策如此密集出台目的是要解决市场资金流动性过剩。然而，目前高达2.3万亿元的个人商业房贷也令政府左右为难。       如果不采取紧缩措施，房贷风险可能继续累积下去，在一定条件催化下必然会爆发。而连续采取加息等紧缩措施，很有可能银行坏账会加速出现。处于两难的政府最可能的策略就是“两害相权取其轻”，在确保金融稳定的情况下，对资金流动性进行调控，减小商业银行放贷冲动，逐步减缓个人房贷的增长速度。同时，通过加强社会住房保障体系建设，平抑房价，降低消费者购房负担，并最终有效降低住房金融市场的系统性风险。   （作者为上海易居房地产研究院研究员）   (作者：回建强)

【编辑：Rena】                                       【发表评论】【打印此页】【关闭窗口】